A 2025-ös árrobbanás után 2026 elejére látványosan lehűlt a magyar lakáspiac. Az árak növekedése lassul, a kínálat jelentősen bővült, a vevők alkupozíciója erősödött, és egyre többen fordulnak az új építésű lakások felé. A piac ugyanakkor nem gyenge, inkább átalakul: a kereslet megfontoltabb lett, a vásárlók kivárnak, összehasonlítanak, és elsősorban jó állapotú vagy új ingatlanokat keresnek.
Országos szinten jól látszik a drágulás ütemének lassulása. Februárban a lakásárak havi szinten már csak 0,7 százalékkal emelkedtek, miközben januárban még 1,5 százalékos volt a növekedés. Éves összevetésben is mérséklődött az ütem: a januári 17,5 százalékos drágulás februárra 15,6 százalékra csökkent. Eközben a kínálat jelentősen bővült: Budapesten egy év alatt 53 százalékkal, a megyeszékhelyeken pedig 46 százalékkal nőtt az elérhető használt társasházi lakások száma. A nagyobb választék a vevők alkupozícióját is javította, országosan átlagosan 5,9 százalékos különbség alakult ki a hirdetési ár és a végső szerződéses ár között.
A vidéki nagyvárosokban továbbra is erős az árnövekedés. Debrecen és Szeged már elérte az 1 millió forintos medián négyzetméterárat a használt társasházi lakások piacán. Győr szintén közel jár ehhez a határhoz: itt 977 ezer forint a medián négyzetméterár. Az OTP tranzakciós adatai alapján a megyeszékhelyek között Debrecen vezet 958 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, míg Győr 853 ezer forintos átlaggal a második legdrágább város.
A kínálat növekedésének egyik fő motorja az új lakások építése. A nagyobb fejlesztések száma gyorsan nő: Budapesten 2024-ben 29, legalább 50 lakásos projekt indult, 2025-ben már 59 ilyen fejlesztés jelent meg a piacon, 2026 első két hónapjában pedig további 11 projekt indult. A kiemelt fejlesztésekben jelenleg mintegy 20 ezer új lakás épül vagy készül. Az Otthon Start programhoz kapcsolódó projektekben ugyanakkor szigorú feltételek érvényesek: a négyzetméterár legfeljebb 1,5 millió forint lehet, a lakások ára pedig nem haladhatja meg a 100 millió forintot.
A kereslet szerkezete is átalakult. Az érdeklődések 67 százaléka családi házakra irányul, 24 százalék téglaépítésű lakásokra, míg a panellakások mindössze 10 százalékot képviselnek. A piacot egyre inkább a saját célra vásárlók mozgatják, miközben a befektetői kereslet visszafogottabb lett. Ennek egyik oka, hogy a magas árak és a csökkenő bérleti hozamok mellett sokan inkább vásárlásban gondolkodnak, különösen a támogatott konstrukciók miatt.
A finanszírozási oldal szintén erős maradt. A lakáshitelpiac 2024-ben 1351 milliárd forintos kihelyezéssel zárt, 2025-ben már 1969 milliárd forintra nőtt, 2026-ra pedig mintegy 2025 milliárd forintos hitelkihelyezést várnak. Az átlagos lakáshitel-összeg jelentősen emelkedett: míg 2015 körül egy ügylet átlagosan 6,9 millió forint volt, addig 2025-ben már 35 millió forint fölé nőtt. A vásárlók egyre nagyobb része finanszírozza hitelből az ingatlanvásárlást: a korábbi 39 százalékkal szemben már a vevők mintegy 75 százaléka vesz igénybe lakáshitelt.
A szakértők szerint 2026-ban nem újabb árrobbanás várható, hanem inkább stabilizálódás. A lakástranzakciók száma várhatóan évi 130–140 ezer körül alakul, miközben a bővülő kínálat és az új építésű lakások növekvő aránya hosszabb távon kiegyensúlyozottabb piacot eredményezhet.
